Quartier MONPLAISIR / Les Mouettes
Le 3 avril 2024, la mairie de Saint-Trojan-Les-Bains engageait la cession des espaces verts à un groupe bordelais afin de réaliser une vingtaine de logements (annoncés).
Peu d’information auprès de la population. Les arguments avancés insistent sur le fait que ces espaces ne sont pas utilisés. Évidement cet argument est faux sauf si on réalise des observations en plein hiver. Nombreux sont ceux qui se retrouvent pour des activités sportives, jeux de ballons ou de pétanque ainsi que la promenade des animaux de compagnie et des discussions.
Cette réunion faisait suite aux démarches individuelles entreprises par des riverains étonnés d’une interdiction subite des accès aux espaces verts, sans aucune justification ni information de la part des autorités. Sollicitée, l’ADPR a interrogé la mairie par mail en date du 05 septembre 2024 « Nous avons été interpellés par des membres de notre association, riverains copropriétaires de l’allée des Mouettes, suite à la pose de barrières et de rubalise interdisant l’accès aux deux espaces verts de ce lotissement et ce, sans raison apparente et sans information du public. Nous vous saurions donc gré de nous préciser par retour mail ce qui a motivé cette décision, sa forme et les objectifs poursuivis ». Nous n’avons pas reçu de réponse mais dès le 7 septembre la mairie n’a pas eut d’autre choix que d’annoncer une réunion publique pour expliquer le projet., une invitation était distribuée dans les boites à lettres à une période à laquelle moins de gens sont présents.
Une vive opposition s’est immédiatement mise en place et les habitants se sont retrouver sur les espaces verts pour évoquer le projet, les bonnes questions et les moyens d’action. Une solidarité entre les habitants a pris de l’ampleur.
Le 13 septembre 2024, la salle de réunion était trop petite pour recevoir tout le monde alors même que de nombreux propriétaires n’avaient pu se déplacer. le maire a évoqué son « projet sur les terrains communaux de l’allée des Mouettes », à savoir la désaffectation et le déclassement des deux espaces verts nichés dans le lotissement en vue de les céder à un constructeur afin de pallier au manque crucial en logements permanents dont souffre la commune. Les désaccords profonds exprimés clairement par les riverains n’ont laissé aucun doute quant à leur vive opposition à ce projet déplacé à leurs yeux, le condamnant de facto soit à un renoncement pur et simple des élus soit à un très long et très incertain contentieux.
Il ne fait pas de doute que la commune manque cruellement de logements à l’année, comme la plupart des communes littorales, ce constat relève d’une réalité incontestable, de même que la nécessité pour les élus de faire quelque chose. Mais si l’intention est louable, la méthode est maladroite, le souci tardif et le choix inapproprié.
L’absence de concertation initiale, la mise devant le fait accompli et le passage en force sont autant d’erreurs accumulées qui conduiront in fine au conflit et bloqueront ce projet du simple fait que, compte tenu de l’origine de la propriété – cession pour l’euro symbolique à la commune des parties communes de la copropriété dont les deux espaces verts – l’accord unanime de tous les copropriétaires est requis pour sortir ces terrains du domaine public communal, par nature inaliénable, et les inscrire dans le domaine privé communal pouvant être cédé. Au regard des oppositions exprimées en cours de réunion, cet accord unanime est loin d’être acquis.
D’autant que préalablement à ce projet, les élus ont laissé passer un certain nombre d’opportunités comme par exemple le Soleil Levant et ses 33 logements sur 7.700 m2, ont tergiversé sur le terrain Emeraude (9.200 m2) (Lire l’article Sud-Ouest), méconnaissent les terrains communaux constructibles ou la valorisation des nombreuses parcelles disponibles, boisées ou non, qui parsèment le territoire communal.
Le choix saugrenu de transformer ces espaces verts en terrains constructibles est d’autant plus absurde qu’ils ont été imposés par l’autorisation d’urbanisme de l’époque dont la première demande avait été retoquée en raison de leur absence ! Après avoir justifié son projet par la nécessité d’agir en faveur de l’habitat permanent et fait appel à la solidarité des présents pour soutenir son choix, n’ayant selon elle « pas d’autre parcelle disponible » la maire a esquissé l’ébauche d’un projet qui
reste à parfaire, sa faisabilité n’étant pas acquise : cession à bas prix des parcelles au groupe « Maisons Régionales » [ndlr : dont il n’est rien dévoilé en termes de références ni d’adresse] pour construire entre 8 et 20 logements T2 T4 attribués sur dossier et conditions en bail réel solidaire. Selon elle, ces terrains sont actuellement constructibles puisque situés en zone UCa, risque feu B3 faible. C’est une occasion de combler une dent creuse ! Les résidents présents ont exprimé leur étonnement, leurs interrogations et leurs doutes sur la pertinence de ce choix : respect des espaces verts, terrains de jeux des enfants et lieux de rencontre des résidents, surdensité, problématiques de circulation et de stationnement, sacrifice d’arbres remarquables et replantation aléatoire, imperméabilisation des sols, dégâts de chantier et baisse de valeurs des biens anciens sont tour à tour évoqués, relevant également la variabilité des exigences règlementaires en fonction de l’initiateur d’un projet (public ou privé) mais au final ce sont toujours les mêmes qui supportent les nuisances induites.
Il s’est avéré que les propos du maire et de ses adjoints n’étaient ni clairs, ni rassurants. Aucune présentation, ni de connaissance même du dossier, ni sur la surface des terrains, l’aspect, la nature de la commercialisation. Bref, rien de rassurant d’une équipe au service de ses résidents. Un approximatif qui n’a pas rassuré. L’idée originale était de produire des logements à l’année pour la vente, sur un principe de bail réel solidaire. Les candidats peuvent alors candidater pour acheter la maison mais pas le terrain.
Si l’idée de créer de l’habitat à l’année est louable, le lieu est bien mal choisi d’autant qu’on échappe à toute logique lorsque l’on apprend que la mairie ne conserve pas la propriété des terrains mais les cède au meilleur prix à un promoteur. Aucune information réelle sur ce promoteur mais les recherches permettent de constater qu’un groupe immobilier fonctionnerait comme un créateur de franchises immobilière pour chaque projet qu’il envisage de réaliser. Autant de société que de programme, autant de fusibles si les projets capotent.
Au cours de la réunion, comme pour vilipender un éventuel refus des habitants de l’Allée des Mouettes et mieux s’en offusquer, le maire-adjoint à l’urbanisme a prétendu que la satisfaction des riverains du Soleil Levant aurait été acquise au détriment du nombre de logements sociaux initialement obtenus par la mairie. Ces propos calomnieux ont été vertement repris par le président de l’ADPR et fait l’objet d’un courrier de réponse adressé à chaque conseiller municipal, joint en annexe.
A l’issue de la réunion, chacun est resté sur ses positions et, pour la petite histoire, les riverains ne savent toujours pas en quoi le bornage à venir des terrains nécessitait d’en interdire l’accès, bien que la question ait été ouvertement posée !
Le quartier Monplaisir dispose de petites maisons, humbles. Pour la majorité d’entre elles, il s’agit de résidences secondaires. A l’époque leur construction n’a pas été conçu pour permettre des isolations performantes. Il s’agissait d’un programme immobilier destiné aux vacanciers ou à un investissement locatif. Une partie des habitants vient régulièrement dans leur maison, tous les WE ou plus selon leurs obligations professionnelles. Les autres sont présents l’été et d’autres louent leur bien. La population voit son nombre croitre d’une façon exponentielle.
Ne rencontrant pas l’adhésion de la population, la mairie a rapidement fait poser des panneaux d’interdiction de stationner. Ces espaces permettaient de recevoir l’afflux estival car c’est aussi le principe de développer la convivialité en recevant ses amis. Les espaces restaient ainsi verts avec une bande de 4m permettant de se garer sans abus, comme on peut le voir sur toute l’île durant l’été avec une tolérance intelligente sur des sols qu’on ne bitume pas pour un excès provisoire.
Il est évident que se nouvelles constructions nécessiteront des espaces de stationnement qui manquent déjà cruellement aujourd’hui.
Durant les vacances, de nombreux enfants jouent sur les espaces verts et dans les rues dont le flux de voiture reste maitrisé. Ce projet vient rompre un équilibre parfait.
L’un des argument de la mairie consiste à signaler que ces espaces ne font pas l’objet d’intérêt pour ses résidents. Il serait donc peu utilisé et les enfants pourrait très bien jouer dans les bois à proximité. Si madame le maire vivait dans ce quartier, elle pourrait constater l’utilisation régulière des terrains, et préfèrerait elle aussi savoir ses enfants ou petits-enfants à la vue de tous que dans les bois très peu entretenus à proximité et dans lesquels à certaines périodes on peut observer des sangliers et entendre des coups de feu.
Pour justement exprimer cet attachement, un collectif d’habitants s’est constitué et à déposé le 24 mai 2024 en mairie une proposition de rachat des espaces verts. Aucune réponse n’a été reçu à ce jour du 21 Août 2025.. (lire la proposition du collectif)
Aujourd’hui, le schéma directeur de la CDC pour le développement de l’habitat sur l’île d’Oléron correspond à la conception du quartier Monplaisir.
45 ans après on s’aperçoit qu’un équilibre entre les espaces verts et le bâti est essentiel. La mairie de Staint-Trojan-Les-Bains n’en tient pas compte.
La CDC de l’île D’oléron affiche sur son site internet les préconisations suivantes (consulter la source)
« De la recommandation à la règle
A Saint-Trojan-les-Bains, l’architecture est typique des stations balnéaires. Le bâti est souvent remarquable. Ce sont aussi les ambiances et les structures rurales encore lisibles qui font l’intérêt architectural urbain et paysager. Le milieu est donc fragile, et d’autant plus que la pression foncière va amener à investir dans les dépendances pour les transformer en habitions, à diviser des structures rurales. Les thèmes devraient permettre d’élaborer les règles particulières adaptées à des lieux (structures) ou à des problèmes précis (constructions). Les éléments non repérés pourraient voir des recommandations. Le principe serait de gérer les rapports entre espace public et espace privé, entre espace public et espace bâti en recherchant un juste équilibre entre protection et évolution. La règle écrite devrait s’orienter vers des notions de gabarits (gestion « des vides ») gérés par le PLU autant que des directives sur le bâti.
Les éléments identifiés au titre de la Loi Paysage
Sont ainsi identifiés les éléments présentant un intérêt patrimoine, à la fois esthétique et culturel (symbolique, culturel, historique). Ces éléments, vecteurs d’identité du territoire, expriment un « esprit des lieux », génèrent une ambiance particulière, portent un sens dans l’ « imaginaire collectif ».
Concernant les éléments « naturels » et « agricoles » :
Les plantations seront conservées et entretenues. Les espaces libres seront maintenus dans la mesure du possible. Si des aménagements sont néanmoins prévus, ceux-ci ne devront veiller à ne pas déstructurer l’équilibre des « pleins et des vides » de manière notable »
Avant la réunion du Conseil municipal devant délibérer sur le déclassement des espaces verts, 5 riverains ont confirmé à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception leur refus de ce déclassement [modèle courrier en annexe].
Ainsi, les élus ne pourront pas dire qu’ils n’avaient pas connaissance de ces oppositions avant leur délibération. C’est l’étape avant-première du processus de contestation juridique du projet déclinée autour des 3 décisions indispensables à l’aboutissement du projet : les délibérations de désaffectation et de déclassement, le certificat d’urbanisme et le permis de construire. Autant dire que si ce projet doit un jour voir le jour, ce ne sera pas sous la mandature actuelle !
ANALYSE JURIDIQUE
Nous sommes dans le cas particulier de la rétrocession d’espaces verts communs d’un lotissement au profit d’une commune, rétrocession règlementée par le Code de l’urbanisme.
Espaces verts. Cette notion est apparue à la suite de la forte croissance de l’urbanisation comme plus que nécessaire pour disposer d’espaces libres de constructions. En l’espèce, leur absence fut la cause du rejet de la demande initiale de permis construire en 1983.
En urbanisme, on définit les espaces verts comme tout espace d’agrément végétalisé (engazonné, arboré, éventuellement planté de fleurs et d’arbres et buissons d’ornement) ; un espace aménagé en parking ne peut donc pas être considéré comme un espace vert. En l’espèce, il ne fait pas de doute que les terrains concernés sont des espaces verts.
Dès lors, même après une rétrocession, la commune ne peut vendre ces espaces verts de lotissements. Bien qu’intégrés dans son patrimoine suite à la demande de la copropriété, ils appartiennent au domaine public communal, qui est imprescriptible et inaliénable.
L’article L. 442-9, 1er alinéa, du Code de l’urbanisme dispose que « seules les règles d’urbanisme d’un lotissement sont susceptibles, dans le respect de trois conditions cumulatives (10 ans d’ancienneté, territoire communal couvert par un POS ou un PLU, non-opposition de la majorité qualifiée des colotis), de devenir caduques ». Les éléments communs d’un lotissement restent donc et demeurent communs malgré leur transfert dans le patrimoine d’une commune.
En outre, l’alinéa 3 de l’article L. 442-9, prévoit que « les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes ». Ainsi, la qualité de « collectivité publique » gestionnaire des éléments communs d’un lotissement ne lui confère pas un pouvoir discrétionnaire de désaffectation. Elle a accepté le transfert dans le but de garantir la pérennité de ces espaces et de ce fait, elle n’est pas propriétaire de parcelles libres de toute
contrainte réelle. La commune, qui s’est conventionnellement vue transférer la propriété des voies et des espaces verts communs du lotissement, ne saurait donc valablement décider seule de leur « désaffectation » totale ou partielle. Dès lors, la question qui se pose est de savoir si un coloti peut s’opposer à la désaffectation et au déclassement par la commune de ces espaces verts ? La
réponse est oui. Dans l’hypothèse où la commune souhaite les vendre, elle devra entamer une procédure de désaffectation et de déclassement qui nécessite l’accord unanime des colotis, car ce sont des espaces verts de lotissements qui ont été cédés à la commune (à titre gratuit ou à l’euro symbolique) et non des terrains libres de droits. Or, depuis la loi ALUR du 24/03/2014, le déclassement de tout ou partie d’un espace commun de lotissement suppose l’accord unanime des colotis. En effet, l’article 159 de la loi ALUR, insère un nouvel alinéa 2 à l’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme. Après avoir décrit la procédure de modification des documents du lotissement (alinéa 1er L. 442-1), ce nouvel alinéa 2 pose le principe selon lequel « le premier alinéa ne concerne pas l’affectation des parties communes des lotissements ».
Autrement dit, la nécessaire pérennité de l’affectation « élément communs » des voies, espaces et/ou équipements propres au lotissement impose, selon le législateur, que leur désaffectation ne puisse être décidée qu’à l’unanimité des colotis.
Le seul moyen de contourner la nécessaire unanimité des colotis pour la désaffectation serait d’entamer une procédure d’expropriation qui elle aussi est très encadré et doit répondre à une exigence d’utilité publique qui n’est remplie que sous trois conditions cumulatives : le projet est réellement justifié ; il ne peut pas être évité ; l’atteinte à la propriété de la personne expropriée n’est pas disproportionnée par rapport à l’objectif poursuivi. En l’espèce, si la première est indubitablement remplie, les deux autres ne le sont pas.
PROCÉDURE DE DÉCLASSEMENT
Si un bien peut entrer dans le domaine public en l’absence d’un acte exprès de classement, il ne peut en revanche en sortir que suite à un acte exprès de déclassement. La procédure de déclassement obéit, d’une façon générale, au principe du parallélisme des formes et des compétences : la collectivité publique propriétaire va décider la désaffection (notion factuelle) et prononcer le déclassement (acte juridique). Le déclassement n’est pas une faculté discrétionnaire laissée à l’appréciation de la collectivité propriétaire du bien. Pour être légale, une mesure de déclassement doit être accompagnée de la désaffection de fait de la dépendance qu’elle concerne. Un bien ne peut être légalement déclassé que s’il n’est plus affecté en fait à la destination d’intérêt général qui était la sienne, ou à une nouvelle destination d’intérêt général.
La désaffection est donc la condition sine qua non du déclassement. Si l’affectation demeure, le bien continu à appartenir au domaine public et son déclassement ne peut être objectivement légal. Ceci est aujourd’hui confirmé par la rédaction de l’article L.2141-1 du Code général de la propriété des personnes publiques « Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L.1, qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclassement. »
La procédure de déclassement est la suivante :
– Délibération du Conseil Municipal décidant la désaffectation ;
– Purge du délai de deux mois de recours des administrés et du contrôle de légalité
– Pose de rubalise et constat d’un policier municipal de la désaffectation actant que les espaces verts ne sont plus utilisés car au préalable à toute désaffectation, l’administration doit vérifier que ce bien n’est plus affecté à un service public ni à l’usage direct du public.
– Enquête publique pour déclasser les espaces verts.
– Délibération du Conseil municipal actant la désaffectation et prononçant le déclassement du domaine public.
– Purge du délai de deux mois de recours des administrés et du contrôle de légalité ;
– Ensuite seulement une division parcellaire sera effectuée par un géomètre sur la base de l’emprise déclassée.
CONCLUSION
Dans le cas de ces espaces verts, tout laisse à penser qu’ils sont restés accessibles au public et entretenus régulièrement. Il n’y a donc pas eu désaffectation justifiant un déclassement. En conséquence, ils font toujours partie du domaine public et conformément à l’article L 3111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques « …sont inaliénables et imprescriptibles », sauf accord unanime des colotis.
Si la commune continuait malgré tout dans cette voie, il conviendra d’attaquer chacune des délibérations prises en conseil municipal, recours gracieux préalable et recours contentieux en cas de refus. Dans le cas d’une expropriation, il conviendra de faire un recours contre l’enquête publique dans les 2 mois de sa transmission au contrôle de légalité. Le recours gracieux motivé et préalable doit être fait à l’encontre de l’enquête publique ainsi que de la décision du conseil municipal afin d’obtenir leurs annulations. Dans l’hypothèse où la municipalité ne répondrait pas favorablement audit recours gracieux, il conviendra de formaliser un recours contentieux devant le Tribunal administratif compétent.
STRATEGIE
Comme de coutume à SAINT-TROJAN en matière d’urbanisme où toute opposition est bannie, le fait accompli et l’opacité sont de règle. Mais même à SAINT-TROJAN, n’en déplaise à ses élus, force reste à la loi. Et face à de tels comportements, il faut utiliser tous moyens de droit pour parvenir à ses fins.
Ce projet fortement contesté n’a rien d’inéluctable tant il est mal réfléchi et mal conduit. Il présente une faiblesse juridique majeure liée à l’origine de la propriété, à savoir le recueil préalable de l’accord unanime des colotis, loin d’être acquis. Déjà, porter la contestation sur cette simple obligation en première instance au tribunal administratif de Poitiers puis à la cour administrative d’appel de Bordeaux et ensuite au Conseil d’Etat va prendre entre 7 et 10 ans. Et dans l’hypothèse où cette faiblesse serait surmontée par une exception juridique que nous n’aurions pas identifiée, nous pouvons contester de la même manière avec les mêmes délais le certificat d’urbanisme qui serait délivré et, en cas d’échec le permis de construire.
Pour commencer, les riverains mobilisés doivent se compter. Il faut informer chaque propriétaire sur le projet, connaitre ses intentions, lui proposer pour commencer de signer une pétition, d’adhérer à l’association et de participer au financement des opérations. Parmi les riverains, il conviendra de désigner 3 ou 4 interlocuteurs privilégiés en charge de faire circuler l’information et d’animer la mobilisation. Parallèlement, il faut reconstituer l’historique de la copropriété en récupérant tous les documents qui la concerne : forme juridique, statuts, règlements, actes de cession, y compris le dossier de permis de construire (1983 ?) et ses péripéties.
Préalablement à toute action, les hypothèses juridiques notamment sur l’unanimité des colotis doivent être vérifiées par un avocat spécialisé en droit administratif et de l’urbanisme.
Pour ne pas être coincés par les délais, il faut désormais suivre chaque réunion du Conseil municipal et consulter hebdomadairement l’affichage municipal des arrêtés et des délibérations. L’écriture des recours gracieux peut être prise en charge par l’association. Reste à déterminer qui est d’accord pour en porter devant la mairie. Il en va de même pour une éventuelle requête au Tribunal administratif. Pour mémoire, nous en avions déposé 7 dans le dossier Soleil Levant…
A ce jour du 20 Août 2025, l’acte de vente n’est toujours pas connu.
Historique du quartier Monplaisir
En 1981, La société Europe Maison est devenue propriétaire d’un terrain de deux hectares quarante cinq hares quarante quatre centiares
quatre centiares, s’étendant entre l’allée de Monplaisir et l’allée de Bris.
La société dispose d’un permis de construire pour réaliser 89 logements.
« Consulter l’acte notarié du 1/07/1981«
Voici la plaquette commerciale réalisée pour la commercialisation des résidences Monplaisir. Une réalisation respectueuse du projet avec un parfait équilibre entre habitat et espaces verts. Un respect de la nature qui aujourd’hui encore permet de disposer d’un quartier calme et convivial.
télécharger la plaquette
La faune et la flore, des atouts précieux pour les habitants
DES ARBRES REMARQUABLES POUR LES HABITANTS
Le quartier Monplaisir est un poumon vert. Les tempêtes successives ont mis à mal un certains nombre d’arbres et les résidents du quartier sont attachés aux rescapés. Parmi eux, 3 pins maritimes prestigieux, un Eucalyptus gigantesque et un chêne vert contribuent à la beauté du paysage et apporte de l’ombre durant les périodes de canicule. Il n’est pas rare de discuter sous leur feuillage, toutes générations confondues.
Les oiseaux nichent et se nourrissent également sur les sols des espaces verts.
DES ESPACES PROPICES À LA CRÉATION ARTISTIQUES, AUX RENCONTRES DE VOISINS
Le 31 juillet 2025, Vanessa, artiste réputée de Charente-Maritime connue sous le nom de La Mouche des Marquises souhaitait défendre cette cause juste. Les spectateurs ont assisté à une performance de body painting. Elle a offert une œuvre éphémère pour défendre les espaces verts menacés et soutenir la lutte des habitants. Des propriétaires du quartier se sont prêtés au jeu. L’un d’entre eux s’est retrouvé maquillé pour disparaître sur le tronc d’un grand pin et simuler son opposition au second personnage devenu un bûcheron venu le tronçonner.
Cette action est amenée à se renouveler. Les publications sur Instagram et sur Facebook ont comptabilisé des milliers de vues et nous avons reçu de nombreux messages de soutient.
Cette lutte citoyenne des habitants montre la solidarité de tout le quartier.
Ces photos en témoignent.
LA HUPPE FASCIÉE
Le quartier Monplaisir a été conçu avec une densité d’habitat qui laisse sa place aux espèces. La Huppe Fasciée et un oiseau protégé qui trouve sa nourriture dans les espaces verts de ce quartier. Nous pouvons en observer régulièrement. Ces photos et vidéo en témoignent.
Rappel des règle de protection de cet oiseau
La Huppe fasciée bénéficie d’une protection totale sur le territoire français depuis l’arrêté du abrogé et remplacé par l’arrêté du 29 octobre 2009 fixant la liste des oiseaux protégés sur l’ensemble du territoire et les modalités de leur protection[9],[10]. Il est donc interdit de la détruire, la mutiler, la capturer ou l’enlever, de la perturber intentionnellement ou de la naturaliser, ainsi que de détruire ou enlever les œufs et les nids et de détruire, altérer ou dégrader leur milieu. Qu’elle soit vivante ou morte, il est aussi interdit de la transporter, colporter, de l’utiliser, de la détenir, de la vendre ou de l’acheter.
